Si vous projetez de faire l’acquisition d’un bien immobilier, vous serez soumis à de nombreuses conditions afin d’obtenir un prêt vous permettant de réaliser votre acquisition. Si l’on exclut les conditions classiques d’éligibilité à un prêt immobilier, que nous détaillerons plus tard, vous devrez être à même de présenter des garanties qui vous permettront d’obtenir votre prêt. Ces garanties ont pour but de pallier un éventuel défaut de paiement de votre part.
Comment fonctionne l’octroi d’un prêt immobilier et quelles sont les garanties qui peuvent être exigées ? C’est ce que nous allons tenter de comprendre dans ce qui suit.
Quelles sont les modalités d’octroi d’un prêt immobilier ?
La flambée des prix de l’immobilier sur la totalité du territoire français rend de plus en plus inaccessible l’achat d’une maison ou d’un appartement, sans l’obtention préalable d’un prêt. Une banque consentira à vous octroyer un prêt si vous êtes en mesure de satisfaire les conditions suivantes :
- vous devrez justifier d’une situation professionnelle stable et rémunératrice, de préférence en CDI,
- vous devrez être capable de démontrer la qualité de votre gestion financière actuelle,
- vous devrez être en mesure de fournir par vous-même une partie conséquente de l’apport nécessaire à l’achat du bien que vous convoitez,
- vous devrez justifier d’un taux d’endettement actuel inférieur à 35 %,
- vous devrez disposer d’un lieu de résidence et d’une adresse en France,
- vous ne pourrez bénéficier d’un prêt immobilier si votre âge est trop avancé, vous devez être suffisamment jeune pour avoir le temps de rembourser votre crédit.
Les points énumérés ci-dessus ne constituent que des conditions préalables à l’obtention éventuelle d’un prêt de la part d’une banque. L’étude des dossiers des demandeurs se fait au cas par cas et les motifs de refus sont aussi nombreux que variés. Une fois ces conditions préalables satisfaites, la banque est en mesure d’exiger des garanties liées à votre demande.
Quelles sont les garanties d’un prêt immobilier ?
La majorité des emprunts immobiliers en France sont intégralement remboursés par ceux qui les contractent. Il subsiste toutefois une part de mauvais payeurs et de demandeurs de prêts qui ne remboursent pas ces derniers. Ils encourent alors des peines lourdes allant de la saisie des biens jusqu’à l’emprisonnement, en cas de malfaçon.
Pour se prémunir contre ces mauvais payeurs, les banques ont mis en place un système de garantie de remboursement des prêts immobiliers, même si ce dernier n’est pas exigé par la loi française. Sachez enfin que dans des cas assez rares, certaines banques peuvent consentir à attribuer un prêt sans garantie.
L’hypothèque
L’hypothèque consiste à donner à la banque une maison ou un appartement, finis ou toujours en cours de construction, en guise de garantie. Le bien immobilier ainsi hypothéqué pourra être saisi ou vendu par la banque en cas de non-paiement d’un crédit, afin de récupérer l’argent qu’elle vous a prêté.
L’hypothèque est une solution onéreuse, dans la mesure où elle implique de nombreux frais additionnels, tel que la taxe de publicité foncière. L’hypothèque n’est possible que si vous êtes déjà propriétaire d’une habitation et que vous souhaitez en acquérir une deuxième.
Le cautionnement
Contrairement à l’hypothèque, le cautionnement fait intervenir une tierce partie dans l’octroi d’une garantie de paiement. Un organisme de cautionnement garantit le paiement de l’emprunt auprès de la banque et se retournera contre l’emprunteur en cas de défaut de paiement.
La caution solidaire peut également être assurée par une tierce personne, physique ou morale, qui donne alors en garantie un bien immobilier lui appartenant. La banque étudie alors la situation financière de celui qui assure le cautionnement avant d’attribuer un prêt à l’emprunteur. Ce type de garantie est peu coûteux et peut se faire même sans la présence d’un notaire.
Le nantissement
Le nantissement est un type de garantie basé sur le patrimoine du demandeur de crédit. Contrairement à l’hypothèque, il porte sur des biens immatériels, tels qu’un fond de commerce, une assurance vie ou un compte épargne. Il ne fait pas intervenir de tierce partie, contrairement au cautionnement.
Le montant des biens immatériels ainsi engagés doit être supérieur ou égal au montant du prêt souhaité. Notez toutefois que les biens immatériels qui font l’objet d’un nantissement ne sont alors plus utilisables par l’emprunteur. Ils sont intégralement gelés et ne redeviennent accessibles à l’emprunteur qu’une fois son prêt remboursé.