Être propriétaire d’une maison ou d’un appartement est un rêve pour beaucoup de Français. Mais entre le rêve et la réalité, il y a un pas qui n’est autre que la capacité financière. On parle souvent dans ce cas de pouvoir d’achat immobilier.
Un projet immobilier doit être mûrement étudié avant la prise de toute initiative. Sans cette étape cruciale, on peut rapidement se retrouver face à de nombreuses situations indésirables.
Ces situations peuvent même être de nature à remettre en cause tout le projet d’acquisition qui a été élaboré. C’est pour cette raison qu’il est important de bien savoir calculer le pouvoir d’achat immobilier.
Le pouvoir d’achat immobilier
De façon basique, le pouvoir d’achat immobilier se réfère au nombre de mètres carrés que peut acquérir un ménage. Cette possibilité d’acquisition est liée aux montants mensuels que l’intéressé est capable de verser.
Ce montant est rarement prélevé directement sur le salaire ou sur le revenu du ménage. Le bien immobilier est acquis en principe grâce à un prêt. Pour cette raison, un certain nombre de paramètres entrent directement en compte lors de son calcul.
Les facteurs qui interviennent dans le calcul du pouvoir d’achat immobilier
Plusieurs facteurs interviennent directement dans la détermination du pouvoir d’achat immobilier.
Ils s’agissent des :
- revenus du ménage ;
- charges fixes ;
- revenus annexes ;
- montant de l’apport ;
- prix de l’immobilier ;
- capacité d’emprunt ;
- possibilités de financement ;
- capacité d’endettement.
Les revenus du ménage : seuls les revenus principaux sont pris en compte. Par revenus principaux, on se réfère aux gains qui proviennent de l’exercice d’une activité professionnelle. Les gains venant des activités occasionnelles ne sont pas pris en compte.
Les revenus annexes qui sont des revenus réguliers provenant d’une activité non professionnelle. Ils sont des dividendes perçus en tant qu’actionnaire d’une entreprise ou encore des revenus fonciers. Ces revenus sont bien évidemment pris en compte.
Les charges fixes qui sont des charges auxquelles l’individu ou le ménage doit faire face sur une base régulière. Cette base est souvent mensuelle. Toutes les dépenses qui sont effectuées dans cette optique sont prises en charge et bien sûr déduites des revenus.
Le montant de l’apport est le plus souvent nécessaire de faire soit même un apport pour solliciter un prêt immobilier. Cet apport consiste habituellement en une épargne déjà constituée auprès de la banque chez qui on souhaite contracter le prêt immobilier. Le niveau de l’épargne est un facteur clef dans le calcul du pouvoir d’achat.
Les prix de l’immobilier : le m2 ne coûte pas le même prix à Rennes qu’à Paris. Même à l’intérieur de chaque ville, les prix connaissent de grandes variations en fonction des communes. Pour cette raison, le prix moyen des maisons et des appartements dans la zone où vous voulez vous installer est aussi pris en compte dans le calcul du pouvoir d’achat.
La capacité d’emprunt : si vous avez déjà des prêts en cours ou que vous avez un antécédent de débiteur pas très honnête, il est possible que vous ne soyez pas en mesure de prêter la somme nécessaire qu’il vous faut. Le nombre de mensualités auquel vous pouvez avoir droit peut avoir aussi un impact sur le calcul du pouvoir d’achat immobilier.
Les possibilités de financement qui sont un autre élément très important à ne pas négliger. Si vous êtes capable de prêter à Taux Zéro, votre marge de possibilité sera bien plus importante que si les taux d’intérêt qui vous sont proposés sont légèrement élevés.
La capacité d’endettement désigne le montant que vous pouvez vous permettre de payer à la fin de chaque mois au titre de la dette. En règle générale, ce montant ne peut pas dépasser le tiers de votre salaire. Si vous gagnez 1500 euros par mois, votre disposition d’endettement maximal se limite à 500 euros par mensualité.
Durée de l’emprunt et taux d’intérêt
Une attention particulière doit être accordée. Il s’agit de la durée de l’emprunt et aussi du taux d’intérêt. En faisant le calcul du pouvoir d’achat immobilier, les ménages ont tendance à se focaliser uniquement sur leurs revenus. Elles ne réalisent pas combien que le taux d’intérêt et la durée de l’emprunt peuvent constituer un handicap majeur.
Si vous avez la possibilité d’obtenir un taux particulièrement bas, et une durée du prêt relativement longue, votre pouvoir d’achat sera alors très important. Dans le cas contraire, vous allez très vite vous retrouver avec une marge en quelque sorte réduite.
En règle générale, sachez toutefois que le taux d’intérêt ne peut pas dépasser 33 % sur toute la période de la durée du prêt. La durée maximum des prêts est quant à elle fixée à 25 ans.
L’idéal serait de parvenir à obtenir un taux à intérêt zéro ou du moins un petit taux de 1 ou 2 %.
La discussion avec votre banque doit porter sur ces deux aspects. N’hésitez pas à demander conseil à des cabinets spécialisés. Ils sauront vous orienter en fonction de vos besoins et de vos capacités vers les établissements bancaires qu’il vous faut. Vous finirez par trouver sûrement une formule qui vous convient.
N’oubliez pas les frais supplémentaires
Lors du calcul du pouvoir d’achat immobilier ou du budget immobilier, il est courant d’occulter les frais supplémentaires. Ces frais sont très importants et les ignorer pourrait aboutir à une situation dans laquelle le montant prévu se révèle loin d’être suffisant.
Parmi eux, il y a les frais du notaire et les frais d’agence.
Les frais du notaire
Les frais de notaire, encore appelés frais d’acquisition, sont obligatoires. Ces frais regroupent un ensemble de taxes ainsi que la rémunération ou les émoluments des notaires. Les frais de notaire sont fixés en fonction du prix de vente de l’immeuble. Pour cette raison, il est important de négocier le meilleur prix possible.
Si vous achetez une ancienne maison, ces frais peuvent représenter jusqu’à 7 ou 8 % de la valeur de la propriété. Au cas où vous optez pour une nouvelle construction, vous devez prévoir entre 2 à 3 %. Très souvent, ces frais sont prélevés sur votre apport personnel.
Les frais d’agence
Si vous faites appel à une agence immobilière, cette dernière, elle aussi, va prélever des frais calculés sur la valeur du bien que vous allez acheter. C’est l’une des principales raisons pour lesquelles de nombreuses personnes préfèrent se lancer d’elles-mêmes à la recherche de la maison qu’il leur faut.
Certains vendeurs évitent systématiquement de faire appel aux démarcheurs dans leur processus de vente.
La bonne nouvelle est que ces frais sont généralement négociables. En règle générale, plus l’immeuble a un prix élevé, moins le pourcentage de l’agence est élevé. Ce pourcentage se situe entre 1 et 7 %. En moyenne, il est de 5 %.
Quelques astuces utiles pour augmenter votre pouvoir d’achat immobilier
Vous pouvez augmenter votre pouvoir d’achat immobilier en utilisant certaines stratégies. La première chose à faire est d’augmenter le montant de votre apport personnel. Si vous avez une épargne conséquente, vous serez en mesure d’obtenir auprès de la banque un prêt d’un montant plus élevé. Vous allez pouvoir ainsi vous offrir rapidement une maison de rêve.
Entamer une discussion avec votre banque dans le but d’avoir une longue durée d’emprunt est également un moyen efficace d’avoir un pouvoir d’achat immobilier conséquent. N’oubliez pas aussi, toujours dans la même perspective, de comparer les taux d’intérêt proposés par les différentes banques.